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El mercado inmobiliario de Estados Unidos está experimentando una división notable impulsada por un factor macroeconómico clave: la migración interna. No estamos hablando de inmigración, sino de la reubicación de estadounidenses dentro del país. Este fenómeno ha creado dos mercados distintos: el norte y el sur, cada uno con dinámicas opuestas que afectan inventarios, precios y ventas de viviendas.
El auge y la pausa de la migración hacia el sur
Durante años, el movimiento masivo de personas hacia el Sunbelt (incluyendo estados como Florida, Texas y Arizona) provocó un auge en el mercado inmobiliario del sur. Sin embargo, en 2024, esta tendencia se desaceleró drásticamente. Esto ha resultado en un incremento del inventario en mercados como Austin, Tampa y Phoenix, donde hay más viviendas disponibles ahora que en cualquier momento de la última década.
Por otro lado, en el norte (incluyendo ciudades como Chicago y Boston), el inventario sigue siendo limitado, con apenas un leve aumento en comparación con los niveles mínimos registrados durante la pandemia. Esto significa que mientras los compradores del sur enfrentan un exceso de oferta, los del norte todavía luchan con una disponibilidad reducida.
Datos actuales del mercado inmobiliario (Noviembre 2024)
Inventario
- 707,000 viviendas unifamiliares están en el mercado, un aumento del 27% en comparación con el mismo periodo del año pasado.
- En comparación con noviembre de 2019, hay solo un 18% menos de inventario, acercándose a los niveles previos a la pandemia.
Nuevos listados
- 52,000 nuevas viviendas unifamiliares listadas la semana pasada, una caída del 3% en comparación con la semana anterior.
- Se espera un aumento gradual de entre el 5% y el 10% en los nuevos listados a partir de enero de 2025, especialmente en los estados del norte.
Ventas de viviendas
- 56,000 ventas iniciadas en la semana previa a Acción de Gracias, un incremento del 1% respecto a la semana anterior.
- Las ventas siguen siendo modestas, pero muestran una mejora respecto a los niveles bajos del último trimestre de 2023 y principios de 2024.
Precios de las viviendas
- Precio medio nacional: $428,800, un aumento del 5% respecto a 2023.
- Se espera que los precios crezcan solo un 3.5% en 2025, reflejando una estabilización del mercado.
Reducciones de precios
- 38.9% de las viviendas en el mercado han reducido su precio inicial. Aunque este porcentaje ha bajado ligeramente, sigue reflejando una sensibilidad a la asequibilidad en un entorno de tasas hipotecarias cercanas al 7%.
¿Qué esperar para 2025?
Se anticipa que la reanudación de la migración interna ayudará a equilibrar las dinámicas del mercado. Es probable que:
- El inventario en el norte crezca ligeramente, gracias a un aumento en los nuevos listados.
- El exceso de inventario en el sur disminuya, ajustándose a la demanda.
- Los precios se estabilicen, con incrementos moderados y menores presiones inflacionarias.
Conclusión
El mercado inmobiliario estadounidense está en un punto de inflexión. Si bien los datos de 2024 muestran un panorama dividido, la posibilidad de que la migración interna se reactive en 2025 podría ser el impulso necesario para un mercado más equilibrado. Los compradores deben monitorear de cerca las tendencias regionales, mientras que los vendedores, especialmente en el norte, podrían aprovechar las oportunidades de listados a principios del año.
